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Versicherer und Immobilien: Den richtigen Anlagenmix finden

Von Martin LeinemannTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Das anhaltende Negativzinsumfeld sorgt für enorme Herausforderungen in der Kapitalanlage. Besonders trifft die EZB-Politik Versicherer. Das verändert mittlerweile auch die Anlageentscheidungen, wie die Unternehmensberater von EY regelmäßig in einer Studienreihe zu Immobilieninvestitionen beobachten

Demnach zieht es Versicherungen immer häufiger in "Core+"-Investments mit höherem Renditepotenzial, bei denen zum Beispiel auch B-Lagen oder B-Standorte akzeptiert werden. Insgesamt gaben rund zwei Drittel der Versicherer an, heute mehr Risiko in Kauf zu nehmen als noch vor zwei Jahren.  Auch finden Value-Add-Beimischungen in Fonds immer mehr Beliebtheit, zumal auch Objekte an Top-Standorten in die Jahre kommen und revitalisiert werden müssen. Viele Alt-Eigentümer scheuen diese Investitionen in den Bestand und neigen zum Verkauf der Objekte. Derartige Beimischungen in Fonds ermöglichen dem hierauf spezialisierten Asset Manager, relativ günstig an Objekte zu gelangen und eine Wertsteigerung im Bestand zu realisieren. Immer mehr Versicherer verfolgen derartige Angebote, um auskömmliche Renditen mit letztlich Core-Immobilien zu erzielen ("Manage to Core").

Immobilien: Investitionschance für Versicherungen

Versicherungskonzerne können das Risiko jedoch nicht beliebig hochfahren, da sie regulatorischen Anforderungen sowie einst versprochenen Garantiezinsen von beispielsweise drei Prozent nachkommen müssen. Daher erfreuen sich Investitionen in Immobilien bei Assekuranzen immer größerer Beliebtheit, bieten sie doch Erträge bei gleichzeitigem guten Sicherheitsprofil. Die Immobilienquote (bezogen auf Marktwerte) hat laut der EY-Studie mit 10,3 Prozent zuletzt erstmals einen zweistelligen Prozentbereich erreicht.  Doch welche Möglichkeiten haben Versicherungen überhaupt, um in Immobilien zu investieren? Hier hat sich bei den Präferenzen von Versicherern einiges getan: So sind laut Zahlen von EY offene Immobilienspezialfonds gemäß des deutschen Investmentgesetzes im Jahr 2019 mit 71% erstmals die beliebteste Anlageform.

 

Die Vorteile der Spezial-AIFs liegen auf der Hand: Es gibt ein großes Angebot an offenen Fonds. Der Handel mit Anteilsscheinen erlangt immer mehr Beachtung, so dass das Asset relativ fungibel ist. Das Anlageprodukt wird zudem durch die Bafin reguliert. Der Studie zufolge liegt die jährliche durchschnittliche Netto-Rendite solch indirekter Investments bei 4,96 Prozent. Alternativ gibt es auch geschlossene Fondsprodukte, die momentan auf Platz vier der beliebtesten Anlageformen unter Versicherungen rangieren.

 

Spezialfonds sind also im Kommen, der bisherige Platzhirsch erfreut sich indes immer noch großer Beliebtheit: Fremdgenutzte Direktbestände rangieren auf Platz zwei. Versicherer halten den aktuellen Zahlen zufolge noch immer zwei Drittel ihrer Bestände direkt, die Renditeerwartung liegt bei 4,5 Prozent etwas unter der von offenen Spezial-AIF.

Club Deals als Alternative

Eine populärer werdende Investitionsart sind derweil die sogenannten Club Deals. Bei diesem Investmentvehikel vereinen mehrere Investoren ihre Kräfte, um Investitionen ab zehn Millionen Euro zu stemmen. Club-Deals sind bislang ein bevorzugtes Instrument vermögender Privatanleger oder Family Offices, die Diskretion schätzen, sie können aber auch für institutionelle Investoren wie Versicherungen ein geeignetes Vehikel darstellen.

 

Hierfür müssen die Partner eine GmbH gründen oder eine andere Investmentstruktur wählen. Im Vergleich zu einem Fonds ist aber keine Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) notwendig. Die dennoch benötigten Leistungen wie ein effizientes Reporting oder das Bau- und Projekt-Controlling kann ein Asset Manager liefern. Club Deals sind zudem mit einem geringeren regulatorischen Aufwand und damit auch mit weniger Kosten und Zeitaufwand verbunden. Sie können dadurch schnell umgesetzt werden, wenn sich Opportunitäten eröffnen. Ein Vorteil gegenüber börsennotierten Anlageinstrumenten: Es gibt keine tagesaktuellen Kursschwankungen.

 

Eine Herausforderung solcher Club Deals ist indes, gleichgesinnte Investoren zu finden. Ein starkes Netzwerk ist dabei hilfreich. Die richtige Chemie auszumachen ist aber nicht immer einfach, es kann daher Sinn ergeben, einen professionellen Asset Manager von vornherein hinzuzuziehen, der die verschiedenen Interessen einschätzen kann und auf das gemeinsame Ziel zusteuert.

 

Die Rendite bei Club Deals hängt jedoch stark davon ab, wie früh in der Wertschöpfungskette Investoren die Transaktion auflegen. Bei Projektentwicklungen in Wohnobjekte gelten je nach Status bis zu 18 Prozent Profit als realistisch. In der aktuellen Bausituation pendeln sich die Ergebnisse auf im Durchschnitt 12 bis 15 Prozent ein. Bei einem Core-Investment in eine etablierte Wohn-Bestandsimmobilie in A-Lage ist bei einem Club Deal von einer durchschnittlichen Netto-Mietrendite von anfangs drei bis 3,5 Prozent auszugehen.

 

Spezialfonds, Direktinvestments, Club Deals: Versicherer haben verschiedene Möglichkeiten, ihre Renditeversprechen zu halten. Vor dem Hintergrund weiterhin niedriger Zinsen beschäftigt sich die Assekuranz mit dem zeitgemäßen Anlagemix. Bei Minuszinsen in Europa oder - wie zuletzt befürchtet - nochmals sinkenden Leitzinsen, kommen Versicherer allerdings kaum noch drum herum, das Chancen-Risiko-Profil zugunsten der Rendite anzupassen.

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