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Lage, Lage, Randlage – wieso Cashflow-orientierte Anleger das Großstadt-Umland für sich entdecken

Von Gabriele VolzTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Es ist ein Dilemma. Die meisten Arbeitgeber zieht es genauso wie Arbeitnehmer nach Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt. Dort ist es für die eine Gruppe einfacher, qualifiziertes Personal zu finden und für die andere einen erfüllenden, gut bezahlten Job. Doch es gibt einen Haken: Die Nachfrage treibt die Preise. In keiner anderen Stadt wird das so deutlich, wie in München. Die Metropole ist "zu" beliebt.

Seit Jahren führt die bayerische Landeshauptstadt die Liste der teuersten Städte Deutschlands an. 16,90 Euro müssen Mieter pro Quadratmeter im Schnitt nach Angaben der Strategie-Beratung bulwiengesa für Bestandswohnungen in München zahlen. Die Stadt ist so gefragt, dass sie die steigende Nachfrage nach Wohnraum nicht erfüllen kann. Die Leerstandsquote ist Empirica zufolge von 1,9 Prozent im Jahr 2008 auf 0,2 Prozent im Jahr 2017 gesunken. Mieter finden in München keinen bezahlbaren Wohnraum mehr und müssen auf die Vororte ausweichen. Am günstigsten ist Karlsfeld, wo Mieter nach Angaben von bulwiengesa im Jahr 2018 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,00 Euro zahlen.

 

Die steigenden Mieten treffen aber nicht nur die Bewohner, sondern auch Arbeitgeber, die Büroräume suchen. Besonders hoch sind die Preise im Zentrum. Dort erreichten die Spitzenmieten Anfang 2019 bis zu 39,50 Euro pro Quadratmeter, wie dem Büromarktüberblick des 1. Quartals 2019 zu entnehmen ist, der quartalsweise von JLL veröffentlicht wird. Aus dem „Immobilien-Marktbericht München 18/19“, den das Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München in Zusammenarbeit mit Colliers International herausgegeben hat, geht hervor, dass im übrigen Stadtgebiet die Durchschnittsmiete bei 15,80 Euro pro Quadratmeter gelegen habe. Erneut ist der Angebotsmangel ein Grund für die hohen Mieten. Dem Immobilienberatungsunternehmen JLL zufolge standen im ersten Quartal 2019 2,6 Prozent der Büroflächen innerhalb Münchens leer.

Wie Immobilienpreise und das Wirtschaftswachstum zusammenhängen

Für Eigentümer von Bestandsimmobilien sind die steigenden Kauf- und Mietpreise grundsätzlich erfreulich. Die Entwicklung des Immobilienmarktes kann das Wirtschaftswachstum einer Stadt jedoch bremsen. Aufgrund der geringen Leerstandsquoten und hohen Mieten finden Unternehmen kaum mehr bezahlbare Büroflächen innerhalb der Stadtgrenzen. Das wird nicht nur für ansiedlungswillige Unternehmen und Unternehmensgründer zu einem Problem, sondern auch für etablierte Unternehmen, die expandieren möchten. Hinzu kommt, dass die Rekrutierung von Arbeitnehmern zunehmend schwieriger wird. Metropolen sind zwar beliebt, doch Zuzügler verlangen höhere Gehälter, um sich die steigenden Mieten noch leisten zu können. Der Immobilienmarkt droht somit zum Standortnachteil zu werden. Das hat Auswirkungen auf die Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen, besonders der kleinen.

Münchner Umland zieht Unternehmen an

Dennoch bleiben Städte wie München, Hamburg und Frankfurt durch ihre Wirtschaftskraft attraktive Standorte. Gründer und Unternehmen siedeln sich deshalb vermehrt in den Vororten der Städte an. Für Immobilieninvestoren bedeutet diese Bewegung eine Chance, wenn sie den Unternehmen ins Umland folgen: Preise und Mieten bieten noch Potenzial und vor allem sind die Renditen im Umland zumeist höher als in der Kernstadt. Gerade Versicherer sind auf auskömmliche, stabile und prognostizierbare Renditen angewiesen. Kommen wir zurück zum Beispiel München, dort enteilen die Kaufpreise zunehmend den Mieten.

 

Zwischen 2.950 und 4.400 Euro pro Quadratmeter kosten momentan die Grundstücke für Büroentwicklungen im Münchener Zentrum nach Angaben des Immobilien-Marktberichts München. Die Folgen steigender Kaufpreise sind sinkende Renditen. Nach Angaben von Bulwiengesa lagen die Nettoanfangsrenditen in zentralen Bürolagen Münchens im Jahr 2018 bei nur noch drei Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreismultiplikator lag demnach im selben Jahr bei knapp 34. Zudem leiden nicht nur Unternehmen, sondern auch Investoren unter dem zunehmenden Produktmangel. Von den 450.000 Quadratmetern Bürofläche, die JLL zufolge 2019 durch Neubau und Sanierung geschaffen werden, seien schon 80 Prozent vorab vermietet oder verkauft.

 

Davon profitiert auch das Münchner Umland. Wachsende Unternehmen suchen noch immer die Nähe zur Stadt, müssen angesichts der Vollvermietung in München aber in die Vororte ausweichen. Dort sind noch Büroflächen vorhanden und die Mieten bezahlbar. Sie liegen mit durchschnittlich elf Euro pro Quadratmeter deutlich unter den 15,80 Euro pro Quadratmeter, die Büroflächen innerhalb der Stadtgrenzen kosten. Diese Zahlen gehen aus dem Immobilien-Marktbericht München hervor. Ein Beispiel ist Ismaning, wo sich die Büromieten für hochwertigen Bestand zwischen 10,50 Euro und dreizehn Euro pro Quadratmeter bewegen. Nicht nur in München ist dieser Trend zu beobachten. Auch in anderen Städten entstehen immer größere Büroflächen in Randlagen. In Frankfurt beispielsweise sind Eschborn und das Areal um den Flughafen schon seit Langem etablierte Bürostandorte.

Vororte mit Wachstumspotenzial

In Anbetracht der Renditen ist das Umland für Investoren meist attraktiv. In München lagen die Nettoanfangsrenditen 2017 nach Angaben des Immobilien-Marktberichts München zwischen 4,8 und 6,7 Prozent. Das Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen ist wesentlich höher als im Stadtgebiet. Dort sind die Ankaufspreise in der Spitze mehr als doppelt so hoch. In der Innenstadt sind sie sogar mehr als sechsmal so hoch. Dieser enorme Unterschied impliziert, dass Investoren für das Umland steigende Kaufpreise erwarten können. Der Markt nimmt bereits an Fahrt auf. JLL zufolge wächst der Anteil des Umlands am Büroflächenumsatz, im ersten Quartal 2019 habe er bei einem Drittel gelegen.

 

Noch können Investoren und Unternehmen außerhalb Münchens dem Produkt- beziehungsweise Platzmangel entfliehen. Für 2017 gibt der Immobilien-Marktbericht München eine Leerstandsquote von 4,5 Prozent an. Doch auch in den Vororten sind hochwertige Flächen bereits knapp. Die sinkenden Leerstandsquoten verbessern das Rendite-Risikoprofil von Investitionen ins Umland.

Standortwahl: Nicht alle Investitionen sind lohnenswert

Das heißt nicht, dass alle Vororte, gleich welcher Großstadt, bei Arbeitgebern gleichermaßen beliebt sind. Besonders wichtig ist die gute Erreichbarkeit. Je besser ein Vorort an den öffentlichen Nahverkehr angebunden oder mit dem Auto erreichbar ist, desto attraktiver ist er als Unternehmensstandort. Neben der Anbindung an das Verkehrsnetz achten Unternehmen zudem auf das Umfeld des Büros. Gibt es Lebensmittelläden, in denen ihre Angestellten während der Mittagspause oder nach Feierabend einkaufen können? Finden sie genügend Parkanlagen, Restaurants, Cafés oder Imbissstände, wo sie die Mittagspause verbringen können? Der Effekt funktioniert in beide Richtungen. Je mehr Büros sich in einer Gegend ansiedeln, desto mehr Anreize gibt es für Einzelhändler und Gastronomen, dort Filialen zu eröffnen.

 

Dieser Netzwerkeffekt kommt Investoren zugute. Mehr Investitionen können dazu führen, dass die Mieten und damit die Renditen steigen. Je mehr Gewerbeimmobilien sich in einem Vorort ansiedeln, desto wahrscheinlicher ist es, dass Einzelhändler und Dienstleister folgen. Auch die Kommunen haben dann einen Anreiz zu investieren, beispielsweise indem sie Grünflächen anlegen oder die Infrastruktur verbessern. Die Dichte an Arbeitgebern, Einzelhandel und Dienstleistern zieht wiederum Arbeitnehmer an, zumindest wenn der Vorort gut an die Innenstadt und Umgebung angebunden ist. All diese Faktoren rechtfertigen höhere Mieten für Büroflächen und steigern ihren Wert. Die Wirtschaftskraft der Großstädte reduziert das Risiko der Investitionen in ihr Umfeld, doch nicht alle Standorte sind geeignet. Investoren benötigen daher Ortskenntnis oder spezialisierte Asset Manager mit Trendexpertise, bevor sie sich in die Vororte wagen.

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