Büroimmobilien
BüroimmobilienQuelle: Bild von PublicDomainPictures auf Pixabay 
Märkte & Vertrieb

Welche Potenziale haben Unternehmensimmobilien für Versicherer?

Von Martin CzajaTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Die deutschen Versicherer stehen wie kaum eine andere institutionelle Anlegergruppe unter dem Druck, ihr Kapital sowohl performancestark als auch zukunftssicher anzulegen. Sie haben den Auftrag, verantwortungsvoll mit den Geldern ihrer Versicherten umzugehen - müssen aber gleichzeitig genügend Einnahmen erwirtschaften, um ihre Kosten zu decken. Besonders für die Lebensversicherer, die die hohen Garantiezinsen auf Bestandsverträge zahlen müssen, ist das oftmals ein großer Spagat. Während Aktien viel zu volatil sind, sorgt die Renditekompression auf den Immobilienmärkten dafür, dass sich klassische Büroinvestments für Versicherer nicht mehr rentieren. Stattdessen suchen zahlreiche Versicherer nach Alternativen – und finden diese oftmals im Segment der Unternehmensimmobilien. Aber warum ist das so?

Lange Zeit galten die gemischt genutzten Gewerbeareale mit Logistik-, Büro-, Produktions- und Servicebereichen im deutschsprachigen Raum eher als Nischenprodukt für Versicherer und andere institutionelle Investoren. In den vergangenen Jahren hat sich dies aufgrund der Entwicklungen auf den Immobilienmärkten deutlich geändert. 2017 erzielten sie ein größeres Transaktionsvolumen als je zuvor: Dem Marktbericht der Initiative Unternehmensimmobilien zufolge wurde das bisherige Rekordjahr 2015 um 27 Prozent übertroffen. 2018 waren die Umsätze leicht rückläufig, was allerdings auf eine wachsende Produktknappheit zurückzuführen ist. Das gesamte Transaktionsvolumen lag 2018 bei 2,6 Mrd. Euro. Zusätzlich haben Zusammenschlüsse wie die besagte Initiative Unternehmensimmobilien bewirkt, dass der Markt dieser jungen Assetklasse in den vergangenen Jahren deutlich transparenter geworden sind.

Renditeunterschied zu klassischen Gewerbeimmobilien

Der aktuellen "Fünf Prozent Studie" von Bulwiengesa zufolge liegen die Renditen von Büroimmobilien an A-Standorten bei unter drei Prozent, jene von Büros an B-Standorten, Shoppingcentern und Hotels bei drei bis vier Prozent. Laut der Erhebung, die die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren ermittelt, können Investoren mit Unternehmensimmobilien dagegen Renditen von im Schnitt rund fünf Prozent erzielen. Dabei ist auch in diesem Segment inzwischen eine Renditekompression spürbar. Die Höhe der Renditen hängt von der einzelnen Immobilie ab – zu unterscheiden ist zwischen vier Typen von Unternehmensimmobilien. Hierzu zählen neben Produktions- und Logistikimmobilien revitalisierte Industrieareale, die so genannten Transformationsimmobilien, sowie gemischt genutzte Gewerbeparks.

Schlüsselfaktor Flexibilität

Die steigenden Transaktionsvolumina als bloße Ausweichbewegung der Versicherer und anderer Investorengruppen zu beschreiben, wäre jedoch zu kurz gegriffen. Das Investoreninteresse resultiert auch und vor allem aus den spezifischen Merkmalen der Objekte: Geeignete Investitionsobjekte befinden sich in guten Lagen innerhalb der Metropolen und Wachstumsstädte. Zudem weisen sie einen hohen Grad an Flächenflexibilität auf, was in Summe für eine gute Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit sorgt. Insbesondere Transformationsimmobilien und Gewerbeparks sind zudem von einem breiten, überwiegend mittelständischen Mietermix unterschiedlicher Branchen geprägt. Dadurch ergibt sich aus Investorensicht nicht nur eine Diversifikation der Mieteinnahmen.

 

Häufig fördert dies auch Synergien zwischen den Unternehmen und eine Campusbildung, woraus wiederum ein hohes Maß an Identifikation der Unternehmen mit ihren Mietflächen und Standorttreue resultieren. Entscheidend ist aus Mietersicht jedoch mehrheitlich die große Flächenflexibilität, die es den Unternehmen erlaubt, auf ihren Flächen zu wachsen, Flächen abzustoßen oder sie neuen Unternehmensanforderungen anzupassen, etwa infolge der Technologien der Industrie 4.0. Dieses enorme Maß an Flexibilität macht Unternehmensimmobilien, verglichen etwa mit CBD-Büroobjekten, zu einer managementintensiven Assetklasse, was sich jedoch in Form der aufgezeigten Renditen auszahlt.

Die jüngsten Portfoliotransaktionen zeigen, wie stark Unternehmensimmobilien inzwischen die gewerblichen Immobilienmärkte prägen. Nicht zuletzt durch die gestiegene Markttransparenz und mehr Akteure in diesem Segment hat sich ein lebendiger Markt entwickelt. Nachdem Versicherer und andere institutionelle Investoren 2010 erstmals über einen Spezialfonds in Unternehmensimmobilien investieren konnten, nutzen sie die aktuell historisch hohen Marktpreise, um ihre Anteile zu veräußern und Gewinne zu realisieren. Dies erfolgt jedoch in aller Regel unter der Bedingung, dieses Kapital reinvestieren zu können. Der Markt für Unternehmensimmobilien bietet diese Möglichkeit: Mit einem Gesamtwert von mehr als 562 Mrd. Euro stehen Unternehmensimmobilien dem Büroimmobilienmarkt kaum nach.

Unternehmensimmobilien mit zweithöchsten Marktwert unter Gewerbeimmobilien
Unternehmensimmobilien mit zweithöchsten Marktwert unter GewerbeimmobilienQuelle: Marktbericht 10 der Initiative Unternehmensimmobilien
Weiteres Potenzial liegt in Immobilien, die sich im Eigentum von Unternehmen befinden. Um Kapital und Ressourcen für ihr Kerngeschäft freizusetzen, veräußern immer mehr Unternehmen ihre Objekte, um sie im Rahmen von Sale-and-rent-back-Transaktionen zurückzumieten. Für Versicherer ergeben sich daraus attraktive Investmentchancen und eine Produktpipeline, die immer wieder gefüllt wird.
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