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Gothaer: "Immobilieninvestitionen sind aus Diversifizierungsgründen grundsätzlich interessant"

Von Tobias DanielTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Seit einigen Jahren kennt der Immobilienboom nur eine Richtung – und zwar nach oben. Sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien sind bei Investoren derzeit besonders beliebt. Darunter auch bei den Versicherern, welche auch in den kommenden Monaten weiter unter den Niedrigzinsen leiden dürften.

Laut einer Analyse der UNEP Finance Initiative gehören Versicherer mit einem geschätzten Vermögen von rund 20 Billionen Euro zu den kapitalstärksten Investoren. Spitzenreiter ist dabei die Allianz mit rund 900 Mrd. Euro, dicht gefolgt von der Axa. Auf den weiteren Plätzen folgen der US-Versicherer Metlife, die chinesische Ping An sowie die Prudential Financial. Die Generali liegt dabei mit etwa 577 Mio. Euro auf Rang sieben, die Munich Re mit 267 Mio. Euro auf Platz 18. Allein die Axa hält derzeit ein Portfolio von Büro,- Wohn-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien sowie einige Rechenzentren im Wert von etwa 30 Mrd. Euro. Als einziger deutscher Versicherer hält dabei die HanseMerkur unter den Top 20 einen zweistelligen Immobilienanteil. Bevorzugte Objekte sind dabei Büro- und Wohngebäude sowie Mikroappartmenents.

EY: Immobilieninvestitionen stehen hoch im Kurs

Glaubt an dem jüngsten Trendbarometer der Managementberatung Ernst & Young, stehen Immobilieninvestitionen weiterhin hoch im Kurs. So äußern sich 97 Prozent der Investoren positiv über die Aussichten für den Immobilienstandort Deutschland - im Vorjahr lag der Anteil bei 94 Prozent. Allerdings sinkt der Anteil derer, die die Marktsituation als uneingeschränkt sehr gut bezeichnen, von 52 auf 41 Prozent.

 

Dabei wurden allein im vergangenen Jahr für 17,6 Mrd. Euro in Portfolios gehandelte Wohnimmobilien gekauft. Dies entspricht einem deutlichen Anstieg von knapp 13 Prozent gegenüber 2017. Bei 71 Prozent der Befragten sind Wohnimmobilien nach wie vor begehrt. „Allerdings ist – insbesondere bezahlbarer – Wohnraum in den Metropolen immer noch sehr knapp“, konstatiert Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich und verantwortlich für die Studie.

 

Ebenfalls sehr attraktiv für Investoren sind Gewerbeimmobilien: Etwa 80 Prozent der befragten Investoren werden ihren Fokus im Jahr 2019 weiterhin auf Büroimmobilien legen. Einzelhandelsimmobilien haben dagegen deutlich an Beliebtheit verloren, lediglich 41 Prozent der Umfrageteilnehmer erwarten hier eine hohe Nachfrage. Zum Vergleich: 2018 waren noch 60 Prozent dieser Ansicht.

 

"Deutschland bleibt weltweit einer der attraktivsten Immobilienmärkte. Allerdings haben die Preissteigerungen der letzten Jahre, die politischen Eingriffe der Bundesregierung und Kommunen sowie Kapazitätsengpässe im Bausektor Spuren hinterlassen. Die Herausforderungen für Investoren sind gewachsen", betont Schulz-Wulkow.

Profitiert Deutschland vom "Brexit"?

Blickt man indes nach Europa, hat Deutschland seinen Spitzenplatz mittlerweile an Großbritannien abgeben müssen. Laut einer Studie des Beratungsunternehmens PricewaterhouseCoopers sind die Immobilieninvestitionen in der Bundesrepublik im vergangenen auf etwa 65 Mrd. Euro (2017: 68 Mrd.) gesunken. Spitzenreiter ist indes das Vereinigte Königreich mit rund 68 Mrd. Euro.

 

Allerdings könnten die politischen Querelen um den "Brexit" diesem Trend noch einen Strich durch die Rechnung machen. "Großbritannien dürfte durch den Brexit einen wichtigen Wettbewerbsvorteil verlieren – das bestätigen die über 800 Immobilienexperten, die wir befragt haben. Es verwundert letztlich nicht, dass sich dies auch in Investitions- und Entwicklungsaussichten für Großbritannien niederschlägt", konstatiert Susanne Eickermann-Riepe, Real Estate Leader bei PwC Deutschland.

 

Spitzenreiter im europäischen Städtevergleich ist demnach Lissabon, welches nach Ansicht der PwC-Analysten vor allem durch sine überdurchschnittlichen Rendite, sein hohes Wachstum und vor allem einem wachsenden Bedarf an Entwicklungsprojekten bei Büroimmobilien bei den Investoren überzeugen. Allerdings sind immerhin sind mit Berlin (Platz zwei), Frankfurt am Main (Platz fünf), Hamburg (Platz sieben) und München (Platz zehn) gleich vier deutsche Städte in den Top-Ten vertreten. Wichtigste Kriterien für deren Attraktivität sei vor allem eine gute Infrastruktur, die Verfügbarkeit von Assets sowie die Renditeaussichten.

"Investoren legen momentan sehr viel Wert auf sichere Investments. Die deutschen Städte profitieren dabei von der wirtschaftlichen und politischen Stabilität Deutschlands. Dennoch werden Berlin, Frankfurt, Hamburg und München von vielen Investoren als überteuert angesehen. Die Gelegenheit für wirklich attraktive Investitionen in diesen Städten werden immer rarer."
Susanne Eickermann-Riepe, Real Estate Leader bei PwC Deutschland

Zwar schrecken die steigenden Preise in den Großstädten auch die Investoren auf. Allerdings werden gerade Wohnimmobilien gute Entwicklungs- und Investitionsaussichten eingräumt. Laut PwC kommen sieben der zehn vielversprechendsten Sektoren aus dem Bereich "Residential", wie etwa Studentenwohnungen, Projekte für altersgerechts und assistiertes Wohnen oder sozialer Wohnungsbau.

 

"Die Tatsache, dass die Investoren in Wohnimmobilien die größten Potenziale sehen, belegt, dass hier auch ein gesellschaftlicher Bedarf liegt. Wohnraum in den Ballungsgebieten wird knapper. Und obwohl solche Immobilien aus operativer Sicht für Manager am anspruchsvollsten zu managen sind, versuchen viele hier einzusteigen. Und: Es wird eng in den Städten. Wir sehen zunehmend kleinere Wohneinheiten, die auf urbane Singles abzielen, und immer weniger Wohnraum etwa für Familien. Dies dürfte das Stadtbild gerade in Großstädten für die kommenden Jahrzehnte entscheidend prägen", konstatiert Eickermann-Riepe

Freie Büroflächen in Deutschland
Freie Büroflächen in DeutschlandQuelle: Statista

Allerdings bleibt auch die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland weiterhin hoch - trotz sinkender Leerstände. Laut einer aktuellen Studie des Immobilienberaters Colliers International schrumpften die Leerstände in den Top sieben Städten im vergangenen Jahr auf eine Leerstandquote von 3,1 Prozent. Damit hat sie sich seit 2014 mehr als halbiert (6,7 Prozent). Besonders begehrt sind dabei Berlin, wo 2018 nur 1,5 Prozent der Büroflächen leer. Auch in München sind freie Büroflächen rar (1,8 Prozent). Etwas besser sieht es in Frankfurt am Main aus (6,8 Prozent). Angesichts der hohen Nachfrage sind auch die Mieten für Büroräume in den Großstädten gestiegen. Laut Prognose von Colliers wird diese Entwicklung wohl auch 2019 nicht abreißen.

 

Auch international sind die Investitionen in Gewerbeimmobilien sind laut einer Analays von JLL im vergangenen Jahr erneut auf 733 Mrd. US-Dollar gestiegen, eine Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders beliebt sind dabei seit Jahren die Städte London, New York, Paris, Seoul, Hongkong, Tokio, Schanghai, Washington DC, Sydney, Singapur, Toronto und München. "In einem Jahr, in dem Investoren mit einem zunehmenden Populismus, Protektionismus und politischer Unsicherheit zu kämpfen hatten, ist die Anziehungskraft von Immobilien als Asset-Klasse weiter gestiegen. Interessanterweise konzentrieren sich Investoren weiterhin auf die Gateway Cities, trotz einer angespannten Preis-Situation auf dem Markt. Viele schauen sich nach Alternativen oder sich neu entwickelnden Lagen und nach unterschiedlichen Immobilien-Typen in diesen Städten um. Andere, weniger vertraute Städte stehen eher nicht im Fokus", erläutert Richard Bloxam, JLL Global Head of Capital Markets.

Worauf achten die Versicherer besonders?

Stellt sich nun die Frage, worauf die Versicherer bei ihren Immobilieninvestments besonders achten? "Versicherer dürften auch 2019 und möglicherweise auch darüber hinaus von Niedrigzinsen betroffen sein. Auch im Immobilienbereich wird es immer schwerer attraktive und renditestarke Investments zu tätigen. Dies gilt vor allem für Bestandsobjekte in den Top-Lagen der Metropolen. Viele Versicherer bevorzugen bei ihren Immobilieninvestments nach wie vor die Top 7-Städte in Deutschland, weil sie die Liquidität dieser großen Märkte schätzen. Zudem waren die Wertsteigerungsrenditen gerade hier über die letzten Jahre am höchsten. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Wohnraum und Gewerbeflächen wird auf absehbare Zeit bestehen bleiben, selbst dann, wenn der Zuzug in die großen Städte nachlässt", erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe.

 

Dabei seien "ostdeutsche Städte wie Leipzig und Dresden sowie Erfurt und Jena sind interessante Investmentstandorte. Es sind sehr stabile Märkte mit guten wirtschaftlichen Rahmendaten. Die Städte profitieren von Zuzug und teilweise von einer boomenden Industrie wie die IT-Industrie in Leipzig. Die Cashflow-Renditen sind hier im Vergleich zu anderen deutschen Städten noch vergleichsweise attraktiv und es ist mit einem weiteren Aufholprozess beim Mietniveau zu rechnen".

 

Das Immobilieninvestments für Versicherer weiter lukrativ sein können, glaubt auch Jörg Homann, Mitgründer und Vorstand von 2IP (Investment-Consulting): "Als Consultant raten wir Versicherungen, sich weiterhin das Investitionssegment Wohnimmobilien anzusehen, es gibt trotz steigender Multiplikatoren und der 2019 absehbar einsetzenden Zinswende im Euroraum interessante Strategien und Ansätze am deutschen Markt. Konkret sollten Versicherer auf eine Europäisierung ihrer Wohnportfolien setzen, Irland etwa bietet interessante Opportunitäten. Darüber hinaus sind Neubauentwicklungen relativ zu Bestandsinvestments attraktiver geworden. Die Bau- und Sanierungskosten sind in den letzten drei Jahren massiv gestiegen, teilweise um bis zu 100 Prozent. Auch der Ankauf in der früher durchaus interessanten Nische bezahlbares Wohnen ist deutlich teurer geworden. Auf dem derzeitigen Preisniveau machen Investments in bezahlbares Wohnen keinen Sinn. Wirklich günstige Märkte gibt es in Deutschland mittlerweile nicht mehr. Entsprechend gilt es auf Einzelfallbasis einen Ankauf zu prüfen statt sich zu sehr auf einzelne Regionen zu fokussieren."

 

Zudem sei eine  "Wertsteigerung gerade im Wohnsegment auch weiterhin zu erwarten, allerdings weniger durch den Effekt fallender Zinsen und stattdessen gestützt auf weiter steigende Mieteinkünfte. Wenn man als Versicherung am deutschen Wohninvestmentmarkt derzeit rund drei Prozent Rendite erwirtschaftet, kann man getrost zufrieden sein. Anlagen am deutschen Wohnungsmarkt haben den eingebauten Vorteil einer natürlichen Diversifizierung über eine große Zahl an Mietern, gerade im Vergleich zu den gewerblichen Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik ist dies ein nicht zu unterschätzender Faktor für einen Investor. Hinzu kommt der weiterhin bestehende Nachfrageüberhang, der durch kurz- bis mittelfristig durch Neubau auch nicht geschlossen werden kann. Dieser reduziert für Anleger Risiken im Fall von Zinsumkehr Konjunkturdelle.", glaubt Homann.

Meag: "Sehr gut für Personenversicherungen"

Die Meag begründet ihre Immobilieninvestitionen indes mit den langen Zahlungsverbindlichkeiten in der Personenversicherungen (Segment Leben und Gesundheit). "Immobilien eigen sich sehr gut, diese Verpflichtungen abzudecken. Dabei ist es natürlich wichtig, dass diese Immobilien entsprechend nachhaltig und zukunftsfähig sind, d.h. dass sie sich durch eine sehr gute Lage und hohe Bauqualität auszeichnen", betont Stefan Krausch, Leiter Portfoliomanagement Immobilien der Meag.

 

Dabei gehe die Konzentration auf die Ballungsräume "weiter und ein Ende ist nicht abzusehen; gleichzeitig sind die bebaubaren Flächen limitiert. Damit steigt der Nachfragedruck eher noch weiter, sodass kurzfristig die Preisrisiken begrenzt sind. Auf lange Sicht sind die Stabilität und das Wachstumspotenzial der Cashflows für den Objektwert entscheidend. Für langfristig orientierte Investoren wie die Maeag können deshalb Objekte in sehr guter Lage mit hoher Qualität eine durchaus attraktive Option darstellen. Darüber hinaus nutzen wir die Marktsituation aktiv, um über Revitalisierungen, die Hebung von Flächenreserven oder auch Neubauten weitere Wertpotenziale in unseren Bestandsportfolios zu heben."

 

Dabei betrachte der Investmentmanager der Munich Re und Ergo "immer auch Szenarien für die Einkommens- und Wertentwicklung einer Immobilie im ungünstigen Fall - wie z.B. in einer möglichen Rezession. Dabei können die Ausschläge je nach Nutzungsart, Lage, Qualität und Mietvertragsgestaltung deutlich variieren. Beispielsweise wird es in den attraktiven Wohnlagen von Hamburg oder München immer eine vergleichsweise hohe Nachfrage nach Wohnungen geben, während Gewerbeimmobilien in Nebenlage von wirtschaftlichen Abschwungphasen deutlich stärker betroffen sind. Versicherungen setzen auf Objekte, bei denen auch im wirtschaftlichen Abschwung ein deutlicher Rückgang der Cashflows kaum zu befürchten ist. Gerade in der Spätphase eines konjunkturellen Aufschwungs ist es riskant, in Objekte in der zweiten oder dritten Reihe zu investieren oder in Gegenden, die aus strukturellen Gründen kaum mehr nachgefragt werden. Dafür gibt es auch in Deutschland durchaus Beispiele", erläutert Krausch.

 

Sein Ausblick für die Zukunft: "Die liquiden Assets werden es in einem Kapitalmarktumfeld aus niedrigen Zinsen und hohen Volatilitäten weiter schwer haben. Dagegen wird der Ausbau der illiquiden Anlagen auch bei den Versicherungen anhalten. Davon dürften auch die Immobilienanlagen profitieren. Immobilien bleiben wichtig im Anlageportfolio von Versicherungen."

Axa setzt auf "zusätzliche Risikodiversifizierung"

Für die Axa Deutschland sind Immobilien neben Aktien und Anleihen "eine zusätzliche Risikodiversifizierung, da sie schwächer mit den klassischen Anlageklassen korrelieren als jene untereinander. Zudem sehen wir in Immobilien im derzeitigen Niedrigzinsumfeld ein attraktives Risk-Return-Verhältnis und eine Art der Inflationsabsicherung bei entsprechenden Vereinbarungen in den Mietverträgen. Durch Immobilien erhalten wir langfristige, stabile Cash Flows, die üblicherweise einer geringen Volatilität unterliegen. Den Spielraum für Immobilieninvestitionen definieren unsere Investment Guidelines und die derzeitige Portfolioallokation, die wir über die zwei Faktoren Geographie und Nutzungsart steuern. Darüber hinaus bestimmen u.a. Qualität, Wertschöpfungspotenziale sowie Liquidität der Immobilie (Veräußerbarkeit) bzw. des jeweiligen Marktes die Investitionsentscheidung".

 

Allerdings wwrde das Marktumfeld "zunehmend herausfordernder und es wird grundsätzlich schwieriger, Deals zu sourcen, die unseren Renditeerwartungen entsprechen. In diesem Zusammenhang erweitern wir unser Investitionsspektrum und schauen vermehrt unter anderem auch in Richtung alternativer Formen der Immobilie, wie z.B. studentisches Wohnen, Pflegeheime oder Rechenzentren, deren Wert im Wesentlichen auch von dem operativen Betrieb der Immobilie bestimmt wird. Dieser Investitionsweg setzt selbstverständlich eine entsprechende Expertise auf Investorenseite voraus. Auch Projektentwicklungen stellen für uns eine lukrative Form der Investition dar, da wir mit dem eigenen Know-how unserer Teams den frühen Einstieg in die Wertschöpfungskette vornehmen können."

 

Zudem beobachte man "die Entwicklung mit Vorsicht und agieren selektiver am Markt. Durch die Erweiterung des Portfolios mit alternativen Immobilien stellen wir uns robuster für die Zukunft auf, da diese Segmente weniger konjunkturabhängig sind als die klassischen Anlagen in Büro und Einzelhandel. Durch die Unterstützung der sektoralen in-house Experten bei Axa IM Real Assets können wir Opportunitäten in den jeweiligen Segmenten und Märkten besser bewerten und während der Haltedauer intensiver managen. Gleichzeitig profitieren wir vom Aufschwung durch strategische Verkäufe, bei denen wir in der aktuellen Marktphase häufig Preise erzielen, die sich deutlich über den Bewertungen externer Gutachter bewegen. Wir nutzen den Boom, um das Portfolio zu bereinigen und uns unter anderem von kleineren Objekten oder Immobilien in B- und C-Lagen zu trennen. Die derzeitig hohe Liquidität im Markt und das begrenzte Angebot sind hier für uns von Vorteil."

 

In den kommenden Jahren geht die Axa Deutschland daher "davon aus, dass sich das Niedrigzinsniveau nicht abrupt ändert, so dass Investitionen in Immobilien attraktiv bleiben. Somit bleibt auch der Wettbewerb weiterhin stark. In diesem Rahmen wird sich das Portfolio verändern und die Bandbreite der Produkte wird größer. Mit steigendem Anteil der alternativen Immobilien und der Übernahme von operativen Plattformen steigen auch die Anforderungen, die es zu bewältigen gilt. Historisch ist unser Portfolio schwerpunktmäßig in Deutschland gewachsen. Von daher ist es auch Ziel, die geographische Diversifizierung weiter voranzutreiben und in neue Schlüsselmärkte im Europäischen Ausland und darüber hinaus global zu investieren."

Gothaer will diversifizieren

Für die Gothaer sind Immobilieninvestments vor allem "aus Diversifizierungsgründen grundsätzlich interessant. Im aktuellen Marktumfeld und der Niedrigzinsphase können Immobilien zudem einen attraktiven Renditeaufschlag im Vergleich zu Zinsprodukten erwirtschaften. Vor dem Hintergrund hat sich die Gothaer in den letzten Jahren verstärkt auf ausschüttungsorientierte Investitionen konzentriert", betont Markus Habbig Immobilienexperte bei der Gothaer Asset Management AG. Wegen "der gestiegenen Preise ist es deutlich schwieriger, Objekte mit attraktivem und auskömmlichem Rendite-Risiko-Profil zu identifizieren. Investitionen in die klassischen Standorte und Nutzungsarten erfüllen meist nicht mehr die Renditeerwartungen, sodass wir uns vermehrt mit neuen Nutzungsarten wie u.a. Kindergärten oder Pflegeheimen beschäftigen. Alternativen zum klassischen Objekterwerb sind für uns heute insbesondere Investitionen in Immobilienfinanzierungen."

 

Zudem habe der boomende Immobilionmarkt  "zu steigenden Werten des Bestandsportfolios geführt, wovon die Gothaer profitiert. Zudem bietet die aktuelle Marktphase die Möglichkeit, sich von einzelnen Objekten zu trennen. Um das Risiko zu verringern, hat die Gothaer in der letzten Zeit ihren Anteil an Investitionen in Immobiliendarlehen erhöht. Bei dieser Art von Investments profitiert die Gothaer zwar nicht von weiter steigenden Preisen, ist aber bei sinkenden Werten durch das Eigenkapital des Eigentümers zunächst geschützt. Andererseits hat die Gothaer in den letzten Jahren beim Erwerb neuer Projekte ihrerseits auf den Einsatz von Fremdkapital verzichtet", so Habbig. Kurz gesagt: "Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und den relativ hohen Renditen im Immobilienbereich werden Immobilien auch in diesem Zeitraum weiterhin attraktiv bleiben.

 

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