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Vom doppelten Aufholpotenzial ostdeutscher Wohnimmobilien profitieren - Sponsored Post -

Von Lahcen KnappTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Viele Investoren unterschätzen den Wohnungsmarkt in ostdeutschen Städten, vielleicht mit Ausnahme von Leipzig und Dresden. Das mag an dem jahrelangen Bevölkerungsrückgang nach der Wende liegen, oder an den absoluten Miethöhen, die im Vergleich zu westdeutschen Städten in der Regel niedriger ausfallen. Eine Analyse der Wohnungsmarktrenditen deutscher Städte in Ost wie West zeigt jedoch ihre große Stärke: Wohnimmobilien weisen dort zumeist wesentlich höhere Cashflow-Renditen auf als im Westen.

Für langfristig orientierte institutionelle Investoren ist das in Zeiten niedriger Zinsen ein entscheidender Faktor. Zwar implizieren höhere Cashflow-Renditen auch höhere Risiken. Doch ist eine pauschale „Risikoprämie Ost“ noch angemessen? Derzeit deutet alles auf zwei Bewegungen hin: Erstens werden sich die Mieten in den prosperierenden Städten Ostdeutschlands langfristig dem Niveau vergleichbarer Städte Westdeutschlands angleichen. Zweitens dürften sich langfristig auch die Ankaufsrenditen tendenziell aufeinander zu bewegen. Beide Bewegungen in Kombination ergeben ein überproportionales Steigerungspotenzial auf Seiten der Kaufpreise beziehungsweise Bewertungen. Deshalb ist jetzt der ideale Moment für Investments in ostdeutsche Wohnimmobilien.

 

Grundsätzlich haben sich Wohnimmobilien in Ost wie West in Zeiten niedriger Zinsen gerade für Cashflow-orientierte Investoren als eine attraktive Alternative erwiesen. Ihre Mietrendite lag seit 2005 Jahr für Jahr im Durchschnitt stets über vier Prozent und erfüllte damit genau jene Stabilität und Prognostizierbarkeit, die institutionelle Investoren suchen. Weder die Dividendenrenditen der DAX-Aktien noch die Zinsen zehnjähriger deutscher Staatsanleihen oder von Bankeinlagen konnte da mithalten. Und: Auch inflationsbereinigt war die Rendite stets positiv. Institutionelle Investoren betrachten freilich die Gesamtrendite (Total Return), also Mietrendite plus Wertentwicklung. Und dabei gab es in der Vergangenheit erhebliche Abweichungen.

 

Wie eine Empira-Analyse von Wohnimmobilien in 110 deutschen Städten ab 75.000 Einwohnern zeigt, sind die Cashflow-Renditen in Städten mit einem überdurchschnittlich hohen Mietniveau in der Regel geringer als bei Standorten mit niedrigerem Mietniveau. Der Grund liegt natürlich in den Ankaufspreisen, die in diesen Städten im Vergleich zu den Mieten überproportional hoch sind. Im Umkehrschluss bedeutet das für institutionelle Investoren, die viel Wert auf auskömmliche regelmäßige Cashflows legen müssen: Es kann sich lohnen, Städte und Regionen mit niedrigeren Mieten, aber höheren Ankaufsrenditen in Betracht zu ziehen, die in den vergangenen Jahren manche Entwicklung bei den Kaufpreisen vollständig mitgegangen sind.

 

Clustert man die 110 Städte regional in die vier Himmelsrichtungen, so finden sich im Cluster Ost (Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen) auffällig viele solcher Städte. In allen Zeiträumen zwischen 2005 und 2017 wiesen sie bei relativ niedrigem Mietniveau (Ausnahme Berlin) die höchsten Cashflow-Renditen auf. Dies liegt zum einen am verhaltenen Interesse vor allem internationaler Investoren, impliziert zum anderen jedoch auch höhere Risiken. In Städten wie Leipzig oder Dresden sind die strukturellen Risiken von Mietausfällen allerdings nicht besonders hoch. Besonders in Leipzig müssen sich Investoren angesichts des wirtschaftlichen Aufschwungs und des Bevölkerungswachstums nicht um die Vermietbarkeit von Wohnimmobilien sorgen. Die Einwohnerzahl wird demnächst die Marke von 600.000 überschreiten – darunter etwa 40.000 Studierende. Die größte Stadt Sachsens ragt sicherlich heraus, doch auch in der zweiten Reihe finden sich Städte mit einer ebenfalls sehr dynamischen Entwicklung, beispielsweise Erfurt, Jena oder Potsdam. Die Anziehungskraft von Lebensqualität, Arbeitsmarkt und Bildungsangebot dort steht den meisten westdeutschen Städten in nichts nach.

 

Die Wohnungsmieten in diesen Städten weisen noch Aufholpotenzial gegenüber vergleichbaren Städten in Westdeutschland auf. Insbesondere in den westdeutschen Metropolen haben die Angebotsmieten inzwischen ein sehr hohes Niveau erreicht, das die Frage nach dem Potenzial für weitere Steigerungsraten im bisherigen Umfang aufwirft. Auch in Relation zu den verfügbaren Einkommen besteht in vielen ostdeutschen Städten in den kommenden Jahren und Jahrzehnten mehr Raum für Anpassungen.

 

Trotz der niedrigeren Mietrenditen war der Total Return in den vergangenen Jahren in Westdeutschland höher war als im Osten. Das lag an der höheren Preis- beziehungsweise Wertsteigerungsrendite. Die Bewertungen von westdeutschen Wohnimmobilien sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen. In den Top-7 haben sich die Preise seit 2010 teilweise verdoppelt. Zwar sind weitere Preissteigerungen zu beobachten, doch die Wachstumsraten flachen sich zusehends ab. Nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ist die jährliche Steigerungsrate von 14,5 Prozent im dritten Quartal 2017 seither kontinuierlich auf 10,7 Prozent im zweiten Quartal 2018 zurückgegangen. Der Treiber, der in der Vergangenheit für höhere Wertänderungs- und dadurch zumeist auch für höhere Gesamtrenditen in Süd-, West- und Norddeutschland als in Ostdeutschland gesorgt hat, verliert also an Zugkraft. Gleichzeitig holen die ostdeutschen Städte bei der Wertsteigerung auf. Der Abstand sowohl bei den Renditen als auch bei den Bewertungen verringert sich.

 

Geht man von zwei nachhaltigen Trends aus – einer langsamen Angleichung sowohl der Miethöhen als auch der Cashflow-Renditen zwischen Ost und West –, dann besteht allein aus finanzmathematischer Sicht ein überproportional großes Potenzial für Wertsteigerungen an den Wohnimmobilienmärkten ostdeutscher Städte, sozusagen ein doppeltes Wachstumspotenzial.

 

Doch sollte dieses Fazit nicht dazu verleiten, den Wohnungsmarkt in den neuen Bundesländern zu pauschalisieren. Ein weiteres Ergebnis der Empira-Studie zeigt nämlich, dass sich die Bandbreiten der Wohnungsmarktrenditen in Ost wie West zunehmend spreizen. Lagen die Extremwerte in den 110 größten deutschen Städten im Jahr 2005 noch durchschnittlich 1,97 Prozentpunkte auseinander, so waren es im Jahr 2017 bereits 3,18 Prozentpunkte. Die alle Städte und Regionen im Osten zählen zu Gewinnern. Wirtschaftskraft und Bevölkerungsentwicklung liegen im Osten Deutschlands im Durchschnitt noch immer deutlich unter den meisten Regionen im Westen. Ein selektives Vorgehen und eine hohe Kompetenz bei der Analyse lokaler Märkte sind deshalb unverzichtbar.

 

www.empira.ch

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