Immobilienverrentung als Verkaufsalternative?
Immobilienverrentung als Verkaufsalternative?Quelle: Helene Souza  / www.pixelio.de / PIXELIO
Märkte & Vertrieb

Immobilienverrentung wird für Institutionelle investierbar

Von Otto KieblerTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Wohnimmobilien in Deutschland – vor allem in den großen Städten – erfreuen sich aktuell sehr großer Beliebtheit bei Kapitalanlegern aus dem In- und Ausland. Sie gelten als vergleichsweise sichere Investitionen und liefern mit ihren Mieteinnahmen zudem jene stabilen und verlässlichen Renditen, die gerade institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Versorgungswerke umso mehr benötigen, je länger die historische Niedrigzinsphase anhält. Allerdings hat die Beliebtheit auch eine Kehrseite: In vielen Teilmärkten sind bereits Preisniveaus erreicht, die Institutionellen mit festen Verbindlichkeiten kaum mehr auskömmliche Renditen aus Mieteinnahmen versprechen. Ein Gastbeitrag von Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer, HausplusRente.

In diesem Umfeld bietet die Immobilienverrentung nicht nur Verkäufern, sondern auch Investoren eine spannende Alternative, ohne Abstriche bei der Qualität des Objektes oder der Lage zu machen. Dabei verkaufen ältere Wohneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung an einen Kapitalanleger, müssen dafür aber ihre vier Wände nicht verlassen. Das mag für Investoren zunächst etwas exotisch klingen, kann sich bei genauerer Betrachtung jedoch als ein vergleichsweise sicherer, transparenter, rentabler und für beide Seiten fairer Weg entpuppen, je nachdem, welches Modell gewählt wird.

 

In Deutschland konkurrieren unterschiedliche Verrentungsmodelle, mit spezifischen Vor- und Nachteilen sowohl für die Käufer- als auch für die Verkäuferseite. Für Investoren ist es wichtig, ein Verrentungsmodell zu wählen, das auch bei den Verkäufern auf hohe Akzeptanz stößt und als transparent, sicher und fair wahrgenommen wird. Kein institutioneller Investor möchte ein Reputationsrisiko eingehen, weil er in ein Verrentungsmodell investiert, das an anderer Stelle zu einem insolvenzbedingten Ausfall der Leibrentenzahlungen oder zu einem unerwarteten Auszug geführt hat. Das Wohnrecht muss gesichert und die Interessen der Bewohner gewahrt werden – ohne Abstriche bei der Rendite.

 

Das Nießbrauchrecht ist das für beide Seiten sicherste und berechenbarste Win-win-Modell. Es garantiert den Bewohnern ein lebenslanges Nutzungsrecht, das über das reine Wohnrecht hinaus geht. Sie behalten sämtliche Rechte und Pflichten eines Eigentümers – einschließlich der Verwaltung und Instandhaltung des Objektes. Für Investoren ist das ein Vorteil, denn es erspart ihnen den bei Wohnimmobilien oft kleinteiligen und kostspieligen Verwaltungsaufwand. Diese Pflichten werden in der Regel von den Bewohnern auch wahrgenommen, da eine emotionale Bindung zu dem Objekt besteht, in dem sie oftmals schon seit Jahrzehnten zuhause sind.

 

Der große Vorteil des Investors ist der vergleichsweise günstige Einkaufspreis der Immobilie. Zum einen finden die Transaktionen „off market“ statt. Ein preistreibendes öffentliches Bieterverfahren entfällt. Dies wird von den Verkäufern, die oftmals Wert auf Diskretion legen, auch akzeptiert. Ausgangswert ist deshalb der gutachterlich ermittelte Verkehrswert, der in einen Nießbrauchwert und eine Einmalzahlung aufgeteilt wird. Der Nießbrauchwert ergibt sich aus dem Mietwert der Immobilie, also der für ein solches Objekt zu zahlenden Nettokaltmiete, multipliziert mit der noch verbleibenden statistischen Lebenserwartung. Den dann verbleibenden Betrag – je nach Alter, im Durchschnitt jedoch etwa 60 Prozent des Verkehrswertes – erhält der Verkäufer als besagte Einmalzahlung. Damit sind für beide Seiten maximale Sicherheit und Berechenbarkeit garantiert.

 

Die Rendite des Investors ergibt sich im Wesentlichen aus zwei Faktoren: Zum einen durch den Nießbrauchabschlag, der praktisch im Voraus bis zum voraussichtlichen Ende der Nießbrauchphase anfällt. Ein Zahlungsausfallrisiko besteht deshalb nicht. Und zum anderen durch die Chance auf weitere Wertsteigerungen bei der auf der preislichen Grundlage des Verkehrswerts erworbenen Immobilie. Nach dem Ende der Nießbrauchphase kann der Käufer das Objekt nach Belieben nutzen: bewohnen, vermieten, entwickeln oder verkaufen. Ein gewinnbringender Verkauf ist auch schon vorher möglich, denn unter Wahrung des Nießbrauchrechts verringert sich mit der Zeit natürlich der Abschlag.

 

Bislang fanden sich auf Käuferseite fast ausschließlich Privatkunden, die sich für die Immobilienverrentung als Kapitalanlage oder als günstigen Weg zum Eigenheim entschieden haben. Theoretisch umsetzbar war das Modell bislang zudem für unregulierte Family Offices oder sehr vermögende Privatpersonen, die für ein größeres Portfolio eine gesellschaftsrechtliche Lösung wählen können. Für streng regulierte institutionelle Investoren hingegen mangelte es bislang an geeigneten Investmentvehikeln. Ein nach dem Versicherungsaufsichtsgesetz reguliertes Versorgungswerk oder eine gar nach Solvency II regulierte Versicherung dagegen wird in jedem Fall einen fokussierten Spezialfonds bevorzugen, um den Anforderungen an Aufsichtsrecht und Reporting gerecht zu werden. Eine spezialisierte Service-KVG erlaubt die Fondsauflage zu tragfähigen Kosten. Die Kunst bei der Strukturierung besteht in der geeigneten Ausgestaltung des Ausschüttungsprofils, da in den ersten Jahren nach Fondsauflage noch keine Ausschüttungen möglich sein dürften. Voraussetzung dafür ist eine ausreichende Anzahl an Verrentungsobjekten.

 

Die demografische Entwicklung zeigt in eine eindeutige Richtung: In Deutschland steigt die Zahl älterer Menschen. Für sie kann es viele Gründe geben, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden. Der Nießbrauch bietet ihnen ein Höchstmaß an Sicherheit. Deshalb wird die Nachfrage nach Verrentungsmodellen in Zukunft stark steigen. Für Institutionelle kann sich daraus ein attraktives Anlagemodell ergeben.