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Schlaglicht

Kapitalanlage: Asset Manager der Versicherer haben Grund zur Freude

Von Martin WinkelTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Der Immobilienmarkt ist mit Renditen von zwei bis vier Prozent nach wie vor deutlich attraktiver als Rentenpapiere mit Nullzins-Kupon. Trotzdem sind nur etwa zehn Prozent der Kapitalanlagen der deutschen Versicherer in Betongold investiert. Bei den Marktsegmenten haben die Anlageprofis der Versicherer klare Präferenzen und investieren vor allem in Büro- und Wohnimmobilien. Impressionen von der Münchener Immobilien-Fachmesse Expo Real.

Die MEAG diversifiziert die Gelder ihres Eigentümers, der Münchener Rück-Gruppe, über drei Säulen: „Der Schwerpunkt bei den Nutzungsarten unserer Anlageobjekte liegt bei Wohnen, Büro und Einzelhandel“, erklärt  Dr. Stefan Krausch, Leiter Portfoliomanagement Immobilien bei der MEAG, dem Asset Manager der Munich Re und Ergo. „Regional fokussieren wir entsprechend dem Bedarf unserer Mandanten auf Deutschland und Europa, mittelfristig streben wir - vorausgesetzt die Konditionen stimmen - höhere Engagements in Amerika und Asien an.“

 

Munich Re reduziert riskante Positionen

 

Versicherer legen in der Regel Wert auf langfristig sichere und liquide Immobilien-Investments. Krausch möchte den Anteil von Core Immobilien tendenziell sogar noch etwas verstärken. „Core Immobilien“ sind meist gewerblich genutzte Bestandsobjekte, die sich an Toplagen in Großstädten befinden und risikoarm langfristig vermietet sind. „Non Core“ oder „Secondary Locations“ sind dagegen nur als Beimischung geeignet.  Nicht nur Versicherer vermeiden zu viele Investments in dieser Klasse. Denn nach einer Schätzung von Blackrock kam ein Großteil aller Verluste auf den Immobilienmärkten im Zuge der Finanzkrise aus Objekten zweiter Wahl. Diese seien nicht nur volatil in der Rendite, sondern oft auch schwer liquidierbar, vor allem nach Leerstand.

 

Axa stark in Rechenzentren investiert

 

John O’Driscoll, European Head of Transactions Real Assets der AXA Investment Managers, investiert etwa 30 Mrd. Euro für den Axa-Konzern in Büro-, Wohn-, Einzelhandels- und Logistik-Immobilien. Kürzlich erstand die Axa zudem ein weiteres Data Centre. Rechenzentren gelten wegen des Booms von Cloud-Technologie und Kryptowährungen als lukratives, weil noch relativ unbekanntes „Dark Horse“ der Immo-Branche.

 

O’Driscoll äußert sich optimistisch, was die Aussichten für die Immobilienmärkte angeht: „Bedürfnisse für Raum jeder Art sind so dynamisch, dass sich immer wieder Gelegenheiten für Anlage-Möglichkeiten ergeben“. Härter werde der Wettbewerb bei Wohnimmobilien, glaubt O’Driscoll: „Die Hit Rate für Abschlüsse in Europa ist derzeit am Sinken.“ Immer mehr Investoren balgen sich um interessante Objekte. Dazu nimmt das Planungsrisiko für Investoren zu. Nicht nur in Deutschland werden Wohnraummieten immer stärker reguliert.

 

Nach Anlage-Schwerpunkten seiner Konzernmutter AXA gefragt, hält O’Driscoll sich bedeckt. Generell würden Versicherer aber liquide Anlagen bevorzugen und sich von Wohnimmobilien eher fernhalten. Bei Büroimmobilien sei Vorsicht geboten im volatilen Segment der Co-Working Flächen, warnt O‘Driscoll.

 

Hanse Merkur auf aggressivem Wachstumskurs

 

Neben den globalen Konzernen sind auch die mittelgroßen Versicherer am deutschen Immobilienmarkt aktiv. Lutz Wiemer, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HanseMerkur Grundvermögen AG, stellt heraus, dass die Gesellschaften der HanseMerkur-Gruppe ihren Immobilienanteil an den Kapitalanlagen von 2015 bis heute von 6 auf 10% der Assets erhöht haben. „Perspektivisch sind sogar 20% denkbar, denn wir glauben an die Chancen im deutschen Immobilienmarkt“, bekräftigt Wiemer. „Wir investieren vor allem in Büro- und Wohnobjekte, bei Letzteren unter anderem auch in moderne Konzepte wie Mikroapartments. „Wir haben 50 Standorte in Deutschland identifiziert, die von der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland besonders profitieren. Neben den Großstädten sind das z.B. etablierte Universitätsstädte.“ erklärt Wiemer. „Für zwei Regionalfonds akquirieren wir außerdem im Rheinland und in Baden-Württemberg“. Für diese Regionalfonds würden auch gemischt genutzte Objekte erworben.

 

Wiemer erwartet einen stabilen Markt für die kommenden Jahre: „Wir rechnen damit, dass der Immobilienmarkt auf einem hohen Niveau verbleibt, wenn auch nicht mehr mit den hohen Wachstumsraten wie bisher. Ausländische Investoren stimulieren die Nachfrage seit Jahren nachhaltig, einen Einbruch halten wir nicht für unwahrscheinlich.“ mw

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