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Wie Versicherer dem Margendruck entkommen

Von VW-RedaktionTagesaktuelle Informationen und Neuigkeiten aus der Versicherungsbranche. Alle Nachrichten des Tagesreports auch als Newsletter abonnierbar.
Mit Solvency II ist Anfang 2016 ein regulatorisches Mammutwerk europaweit in Kraft getreten. Für die Kapitalanlagepolitik der deutschen Versicherungen bedeutete die EU-Richtlinie einen regulatorischen Paradigmenwechsel. An die Stelle der strengen Quotenregelungen aus der Anlageverordnung, die heute nur noch für kleine Versicherer mit Prämieneinnahmen von unter fünf Mio. Euro pro Jahr sowie für Pensionskassen gültig ist, traten differenzierte Risikomodule.
Die Assekuranzen sind nun grundsätzlich frei in ihrer Anlagepolitik. Eine regulatorische Steuerung erfolgt über spezifische Anforderungen zur Eigenkapitalunterlegung. Doch ob diese regulatorischen Stellschrauben immer richtig gesetzt sind, ist eine andere Frage.
Die anhaltenden Niedrigzinsen setzen immer mehr institutionelle Investoren unter Margendruck. Die bislang beliebten risikoarmen Zinspapiere bringen kaum noch Ertrag. Ins Blickfeld rücken daher rentablere Anlagealternativen mit vertretbarem Risiko, wie beispielsweise Immobilien. Der Anteil von direkt oder indirekt gehaltenen Immobilieninvestitionen in den Portfolios steigt langsam, auch wenn das Niveau weiter niedrig ist.
Immobilien gelten als relativ sichere Anlagen mit niedriger Volatilität und einer noch immer auskömmlichen, regelmäßigen Rendite. Die von den engen Fesseln der Anlageverordnung befreiten Versicherungen müssten ihre Immobilienquoten eigentlich deutlich hochfahren.
Dies wäre beispielsweise bei den Lebensversicherern, der größten institutionellen Anlegergruppe in Deutschland, zu erwarten. Nach Angaben der BaFin und des Versicherungsverbands GDV liegt die Immobilienquote der deutschen Assekuranz jedoch bei lediglich 3,9 Prozent. Solvency II hat bisher für keinen spürbaren Anstieg gesorgt.
An dieser Stelle lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen. Die Solvenzkapitalanforderungen (Solvency Capital Requirement, SCR) hängen von verschiedenen versicherungstechnischen Risikoparametern sowie vom Marktrisiko für die Kapitalanlagen ab. Letzteres wiederum spaltet sich in unterschiedliche Risikomodule auf. Wie hoch die geforderte Eigenkapitalunterlegung für die jeweilige Immobilieninvestition konkret ausfällt, hängt davon ab, welchen Modulen das Investment zugeordnet wird.
Für direkte Immobilieninvestments werden in der Regel 25 Prozent des Marktwertes als Risikokapital angesetzt. Bei indirekten Investments hängt die Höhe von der Laufzeit und vor allem von der Transparenz des Fonds ab. Sie reicht von 20 Prozent für transparente Look-Through-Strukturen bis zu 49 Prozent für Blind Pools, welche damit wie Aktien bewertet werden.
Laufzeiten, Wechselkursrisiken bei Auslandsobjekten oder Korrelationen zum Rest des Portfolios haben ebenfalls Einfluss. Dagegen können Immobilienkreditfonds mit kurzen Laufzeiten ähnlich wie Unternehmensanleihen bester Bonität bewertet und mit lediglich fünf Prozent oder weniger unterlegt werden. Neben Rendite-Risiko-Aspekten stellen sie damit auch aus regulatorischer Sicht eine sinnvolle Alternative zum klassischen Immobilien-Investment mit Eigenkapital dar.
Die Folge von Solvency II sind solide Wohnimmobilienportfolios, die von Investoren aus dem Bereich der Assekuranzen mit ähnlich viel Eigenkapital hinterlegt werden müssen wie manche Schwellenländeraktien. Zudem hat es der europäische Gesetzgeber versäumt, bei Immobilien-Investments über die Investitionsstrukturen hinaus stärker zu differenzieren.
Was zählt, ist nur der allgemeine Rahmen, nicht der spezifische Risikogehalt von Nutzungsarten und Objektqualitäten. Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Einzelhandelsflächen oder Büros werden über einen Kamm geschoren. Auch in Bezug auf Standort und Mieter wird nicht unterschieden.
Objekte mit geringem Risiko und niedriger Rendite müssen mit genauso viel Kapital unterlegt werden wie Objekte mit hohem Risiko und hoher Rendite. Der in Immobilien investierende Versicherer hat also keinen regulatorischen Anreiz, bei der Wahl der Zielobjekte, Nutzungsarten oder Standorte seine Risikoneigung zu bremsen.
Autor: Lahcen Knapp ist CEO der Empira AG. (Quelle: Empira)
Solvency II · Immobilien · Lahcen Knapp · Empira
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