Erschienen in Ausgabe 7-2017Köpfe & Positionen

Eine Frage der Perspektive

Zu Titelreport: „Kein Appetit auf Risiko“,

Von John AmramVersicherungswirtschaft

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Viele Investoren fragen sich, ob sie aktuell noch in Immobilien anlegen sollen. Bis zu welchem Faktor lohnt sich ein Ankauf? Ab welchem Punkt sollte man verkaufen? Die anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen in den Ballungszentren scheint vielen Investoren recht zu geben – Leerstand droht nicht. Aber bilden die Preise tatsächlich die Marktsituationen ab, und wie werden die Entwicklungen mittel- bis langfristig verlaufen? Die Prognosen darüber sind genauso zahlreich wie unterschiedlich.
Die einen sagen, die Preise seien zu hoch. Die anderen, dass sie weiter steigen werden. Die einen sprechen von einem Aufwärtstrend, die anderen von Konsolidierungen, dritte von Blasen. Die meisten Experten meinen dabei den gesamten Immobilienmarkt. Hinterfragt man dies, gelangt man häufig zu dem Schluss, dass diese Marktakteure ausschließlich aus ihrer eigenen Unternehmensstrategie heraus denken. Oft haben sie nur eine ganz bestimmte Perspektive, die sich auf ein spezifisches Investmentgebiet bezieht. Doch pauschalisierende Aussagen lassen sich mit Blick auf Preisentwicklungen in der Immobilienwirtschaft und daraus resultierende Kauf- und Verkaufsempfehlungen in der Regel nur schwer treffen. Ausnahmen sind beispielsweise eine Zinswende oder ein politischer Umbruch – Veränderungen, die sich auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken.
Richtig ist, dass die Unruhe auf den Märkten wächst. Ein Grund dafür dürfte sein, dass die Nettoanfangsrenditen wegen des hohen Preisniveaus weiter rückläufig sind. In den fünf größten Städten Deutschlands liegen die Renditen häufig bei unter 3,5 Prozent. Die Ankaufsfaktoren können jedoch nicht endlos weiter steigen – ab einem gewissen Zeitpunkt wären die Transaktionen nicht mehr rentabel. Einige Teilmärkte bewegen sich auf ein Preisplateau mit niedriger Dynamik zu, einige haben dieses bereits erreicht: Kurz- bis mittelfristig werden sich die Preise einiger Assetklassen nicht mehr signifikant verändern. Beispielsweise erwartet die unabhängige Ratingagentur Scope Analysis ein „Abflachen“ der Preise im Wohnimmobiliensegment – nicht aber einen Preiscrash.
Für langfristig orientierte Investoren, die ihr Kapital über einzelne Zyklen hinaus anlegen, können verlässliche Mieteinnahmen in nachhaltigen Lagen bedeuten, dass das Objekt gehalten werden sollte. Andere Investoren, die die Immobilien in ihrem Portfolio bereits vor längerer Zeit angekauft und einen Exit eingeplant haben, können hingegen schon heute von hohen Wertänderungsrenditen…