Erschienen in Ausgabe 1-2017Schlaglicht

Rendite zwischen Mauern und Kränen

Immobilien-Spezialfonds im Performance-Check

Von Simon GrafVersicherungswirtschaft

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Viele Versicherungsunternehmen investieren derzeit in großem Umfang in Immobilien. An einem Vehikel kommt die Assekuranz dabei kaum vorbei – dem Immobilien-Spezialfonds nach deutschem Recht. Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, die für Investments in Immobilien-Spezialfonds spricht – etwa die Möglichkeit zum Fremdkapitaleinsatz oder die Konformität mit der umfassenden Regulierung der Versicherer. Zwar bringen die Vehikel auch einige Nachteile mit sich, die Vorteile überwiegen jedoch.
„Mecklenburgische Versicherung stockt Immobilienquote auf“ lautete etwa eine Schlagzeile der Immobilien Zeitung im Oktober 2016. Das Unternehmen will die Quote von 2,8 auf 5,0 Prozent fast verdoppeln. Meldungen wie diese liest man in der Immobilienpresse derzeit häufig und die Pläne des Versicherers aus Norddeutschland stehen exemplarisch für das Gros der Versicherer. Laut einer Befragung von Ernst & Young stieg die aufsichtsrechtliche Immobilienquote von 6,1 Prozent im Jahr 2011 auf 9,3 Prozent im Jahr 2016. In absoluten Zahlen hält jeder Versicherer laut EY im Durchschnitt Immobilien im Volumen von 3,5 Mrd. Euro. Der Anstieg der Immobilienquote wird sich der Befragung zufolge fortsetzen. Bei den indirekten Investments nehmen offene Immobilien-Spezialfonds (Spezial-AIF) nach deutschem Recht mit Abstand den wichtigsten Platz ein. 50 Prozent aller von EY befragten Versicherungen gaben an, 2016 in Immobilien-Spezialfonds investieren zu wollen.
Aber warum sind die Immobilien-Spezial­fonds so beliebt? Einer der gewichtigsten Vorteile ist, dass Immobilien-Spezialfonds Immobilien unter Einsatz von Fremdkapital erwerben dürfen. Damit lässt sich die Rendite des Eigenkapitals steigern. Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das Gesetz, das die Fonds reguliert, erlaubt einen Fremdkapitaleinsatz von bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts. Halten die Versicherer die Immobilien direkt, dürfen sie – von sehr wenigen Ausnahmen abgesehen – nur Eigenkapital einsetzen, was auf die Rendite drückt.

Konformität mit regulatorischen Vorgaben

Ein weiteres großes Plus des Immobilien-Spezialfonds ist, dass das Vehikel mit der Regulierung der Versicherungsunternehmen – d.h. dem Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) und der Anlageverordnung (AnlV) – konform ist. Die Anbieter von offenen Immobilien-Spezialfonds verwenden eine standardisierte Anlegervereinbarung und standardisierte Anlagebedingungen, die das Rechtsverhältnis zwischen Fonds und den Anlegern regeln. Diese Dokumente sind VAG-konform und basieren…